La crise sanitaire a retardé la mise en application du décret tertiaire. Initialement prévue pour septembre 2021, la première déclaration auprès de la plateforme OPERAT est donc reportée d’une année. Elle devra se faire, au plus tard, le 31 décembre 2022. Au-delà des obligations légales, il est essentiel de comprendre l’impact de ce décret en termes de pratiques immobilières. Nous faisons donc le point sur cette réglementation et ses conséquences qui sont, quant à elles, déjà bien réelles.

1. Qu’est-ce que le décret tertiaire ?

Pour faire simple, le décret tertiaire impose une amélioration de la performance énergétique des bâtiments tertiaires, publics comme privés, d’une surface de plancher supérieure ou égale à 1.000 m².

Sont concernés les bâtiments :

• Hébergeant uniquement des activités tertiaires ;
• À usage mixte, si les activités tertiaires atteignent ou dépassent les 1.000 m² ;
• D’une même unité foncière si la surface de planchers cumulée des activités tertiaires atteint ou dépasse le seuil des 1.000 m².

Son exclus du dispositif les bâtiments, parties de bâtiments ou ensemble de bâtiments :

• Destinés au culte ;
• Consacrés à l’exercice d’une activité opérationnelle à des fins de défense, de sécurité civile ou de sûreté intérieure du territoire.

Les constructions ayant donné lieu à un permis de construire à titre précaire mentionné à l'article R 433-1 du code de l'urbanisme font également exception.

Impact : si la loi Elan exemptait les bâtiments livrés depuis le 23 novembre 2018, la loi Climat et résilience votée cet été élargit l’application à tous les bâtiments tertiaires postérieurs à 2018, d’une surface de plancher égale ou supérieure à 1.000 m².

2. Propriétaire ou locataire : qui est concerné par les obligations ?

Le décret tertiaire implique toutes les parties prenantes d’un immeuble. Ainsi, propriétaires et locataires sont solidairement responsables, ce qui nécessite une coordination en matière de stratégie et d’actions à déployer afin d’atteindre les objectifs fixés par le législateur. Les gestionnaires ainsi que les mainteneurs, de par leur rôle, sont également concernés.

Il est impératif de définir contractuellement le périmètre d’intervention de chaque acteur ainsi que les responsabilités respectives de chacun. D’autant plus que la notion d’entité fonctionnelle introduite par l’administration exige un suivi rigoureux des occupants.

En effet, dès lors qu’un bâtiment est soumis aux obligations fixées par le décret, chaque locataire et/ou copropriétaire l’est également, et ce, quelle que soit la surface occupée. Exemple : une entité fonctionnelle n’occupe que 100 m² dans un bâtiment concerné par le décret tertiaire ? Elle devient de facto soumise aux obligations fixées par décret.

Dans cette optique, même les activités de coworking entrent dans le champ du décret si la surface occupée par tous les coworkers atteint le seuil fatidique des 1.000 m².

Impact : tous les acteurs d’un bâtiment sont donc potentiellement concernés. En marge des obligations légales, cela change complètement les pratiques immobilières et les relations de chaque acteur. Le suivi rigoureux des occupants devient une obligation factuelle.

 

3. Quels sont les objectifs imposés par le décret ?

Le décret tertiaire définit deux méthodes déterminant les objectifs d’économies d’énergie :

• La première se fonde sur une valeur relative par rapport à une année de référence comprise entre 2010 et 2019. Les économies de consommation finale devront être, au minimum, de 40 % en 2030, 50 % en 2040 et de 60 % en 2050 ;
• La seconde fixe une valeur absolue en respectant un seuil de consommation exprimée en kWh/m²/an défini selon la typologie des bâtiments.

Impact : pour atteindre des objectifs ambitieux, il convient de définir une stratégie et un plan d’action. Considérant la multitude d’acteurs impliqués dans ce défi écologique, il est vital de s’y atteler le plus vite possible, sans attendre 2022.

Le suivi des consommations requiert une gestion technique des bâtiments et des solutions globales afin d’améliorer la performance énergétique. En outre, une réflexion doit porter sur l’année de référence dans le but de déterminer laquelle est la plus intéressante si les objectifs en valeur relative sont finalement retenus.

Chez Mitsubishi Electric, nous vous accompagnons dans votre réflexion et vous proposons des solutions concrètes pour atteindre vos objectifs :

• Guide Me, application d’aide à la sélection de solution environnementale pour le chauffage, la climatisation, la ventilation et l’eau chaude sanitaire ;
• MEL Cloud Commercial, solution conçue pour centraliser la gestion globale de vos installations CVC ;
• Et, bien sûr, des produits dotés d’une efficience globale afin de minimiser les consommations d’énergie.

4. Comment déclarer les obligations règlementaires inhérentes au décret tertiaire ?
 

La plateforme OPERAT pilotée par l’Ademe, jouera un rôle fondamental puisqu’elle centralisera toutes les données :

• Collecte des informations réglementaires ;
• Consommation réelle de chaque entité fonctionnelle ;
• Programmes des travaux et des moyens déployés pour atteindre les objectifs fixés par décret.

Chaque année, la déclaration sera obligatoirement effectuée avant le 30 septembre. Pour 2022, il faudra déclarer les consommations des années 2020, 2021 ainsi que celles correspondant à l’année référentielle.

Impact : le pilotage de vos installations via des solutions de gestion technique du bâtiment devient impératif. Quoi qu’il en soit, c’est le sens du décret BACS. Par conséquent, il est vivement recommandé d’anticiper la législation et de se préparer dès à présent à sa mise en conformité légale.

5. Quelles sont les sanctions prévues par le législateur ?

Le décret tertiaire prévoit, pour chaque personne morale, des sanctions pouvant aller jusqu’à 7.500 €.

L’inscription des mauvais élèves sur un site étatique, consultable par tout un chacun nourrit deux buts :

1. Écorner l’image de marque des entreprises ne respectant pas le décret ;
2. Forcer la mise en conformité des entreprises réfractaires à sa mise en œuvre dans les meilleurs délais.

Impact : au-delà des sanctions légales, la conséquence directe résonne comme une évidence teintée de risque économique en ce qu’elle affecte la valeur des actifs. Étant donné que la performance énergétique et climatique des bâtiments devient cruciale, les comportements des locataires et investisseurs changent. Certains locataires ou investisseurs s’y reprennent à deux fois avant de prendre une décision et de s’engager sur le long terme.

Conclusion

Si les échéances imposées par le décret tertiaire semblent lointaines, il n’en est rien.

Le comportement des différents acteurs a déjà changé, affectant la valeur des actifs immobiliers. Propriétaires, investisseurs et locataires n’ont d’autre choix que de s’engager dans le cycle vertueux de la transition écologique.

Mitsubishi Electric est à vos côtés à chaque étape de votre programme de transition énergétique. Objectif : vous accompagner dans l’élaboration et le déploiement de votre stratégie de réduction de consommation d’énergie.

Envie de franchir sereinement le cap du décret tertiaire ? Nos experts vous conseillent. Contactez-nous à documentations@mitsubishielectric.fr.