Les JO 2024 mettront en lumière un sujet incontournable de la transition écologique : le changement d’affectation des bâtiments. Pendant les Jeux, le Village olympique accueillera les athlètes du monde entier pour devenir, dès 2025, après d’incontournables travaux de reconversion, l’écoquartier Universeine. Au programme, logements sociaux et étudiants, commerces, bureaux, locaux d’activité. Plusieurs questions se posent. La réversibilité est-elle la clé des bâtiments durables ? Comment anticiper cette approche ? Quels sont les freins à la mixité des usages ? Pourquoi les JO 2024 vont accélérer cette démarche ? Analyse.

Comment le changement d’affectation transforme la notion de bâtiment durable ?

En faisant des JO 2024 un modèle de développement durable, les organisateurs marquent une rupture très nette par rapport aux éditions précédentes.

Les Jeux de Paris mettent ainsi en lumière une nouvelle façon d’aborder la transition écologique et le bâtiment durable. Ce dernier s’inscrit désormais dans une vision globale des territoires et de l’enjeu environnemental.

Le bâtiment durable s’oriente résolument vers le bâtiment réversible. Cette nouvelle dénomination s’accompagne d’une nouvelle philosophie de la construction, le but étant désormais de créer un bâtiment pour lequel le changement d’affectation est prévu dès l’édification.

La réversibilité des bâtiments est une des clés permettant de suivre les évolutions sociétales. Le Village olympique permettra au plus grand nombre de prendre conscience de la nécessité d’envisager les constructions sous un nouvel angle et la place qu’elles doivent occuper dans une société éco-responsable.

Si les initiatives sur le sujet ne manquent pas, cohésion et volonté collective semblent aux abonnés absents. Les JO 2024 joueront tout à la fois le rôle de catalyseur, d’accélérateur et de facilitateur afin que que le changement d’affectation des bâtiments devienne la norme, moins sur le plan légal que dans l’esprit.

La réversibilité est-elle la clé des bâtiments durables ?

Jusqu’à présent, le débat portait essentiellement sur la transformation de bureaux en logements. Il est vrai que les mètres carrés de bureaux vides se multiplient partout en France, en particulier autour des métropoles et, notamment, en Île-de-France où les besoins de logements sont incontestablement les plus importants.

Il faut savoir que l’offre immédiate de bureaux vides en IDF dépasse les 4 millions de m², ce qui, certes, constitue un gisement substantiel. Cela étant dit, la complexité d’exploitation dudit gisement est bien réelle. Conséquence directe, la difficulté de convertir ces mètres carrés dormants.

La transformation de bureaux en logements se heurte à plusieurs obstacles. Les bâtiments n’étant pas réversibles et imaginés pour un changement d’affectation, chaque projet est réalisé au cas par cas avec toute la complexité technique que cela suppose.


Les difficultés majeures pour ce type d’opération sont pour l’essentiel :

• Techniques. La profondeur des plateaux et les retombées de poteaux compliquent sérieusement le travail de réaffectation en logements ;
• De nuisances. Construire des logements dans un environnement dédié aux activités tertiaires peut déstabiliser l’équilibre d’un quartier si une réflexion globale n’est pas menée afin de réussir cette intégration ;
• Financières. Même si la loi ALUR a prévu un bonus de construction de 30% pour ces projets, la rentabilité financière n’est pas assurée. Il est souvent plus économique de démolir et de reconstruire ;
• Réglementaires. Les normes adaptées aux logements sont plus contraignantes. Il suffit qu’une dépollution soit nécessaire pour compromettre définitivement un projet.

Le bâtiment réversible ne rencontre pas ce type de difficulté car il est prévu pour évoluer en fonction des besoins. Le changement d’affectation est par conséquent plus simple et plus rapide.

Des projets de rénovation et de création déjà bien engagés vers le durable

Depuis de nombreuses années, les projets de reconversion de bureaux ou de sites se multiplient et montrent qu’il est possible de réaliser ces changements d’affectation.

SKY à Courbevoie

Livré en 2015, le projet avait permis de réhabiliter 22.500 m² d’anciens locaux accueillant les laboratoires Servier. L’ensemble réunissait logements, résidence étudiante et de tourisme, commerces, supermarché et parking. À l’époque, Philippe Jossé, DG de Cogedim, évoquait un coût de construction de 2.000 € le m² contre 1.600 à 1.700 € pour construire du neuf sur un terrain nu. Atout considérable : la possibilité de conserver les 15 étages, ce qui n’aurait certainement pas été autorisé si le projet était parti d’une feuille vierge.

La Samaritaine

Dans un autre registre, la rénovation des 70.000 m² du grand magasin légendaire montre une autre voie à explorer, à savoir la conservation d’un patrimoine historique évoluant avec son époque. En l’espèce, il s’agit d’un lieu où la mixité des usages est la règle.

17&CO

Cet ensemble favorise également la mixité des usages mais part d’une feuille blanche après un appel à projets de la Métropole du Grand Paris. Se côtoieront bureaux, incubateurs, coliving, hôtel, commerces, karaoké et pôle de mobilité avec pour ambition de créer un nouveau lieu vivant jour et nuit.

En matière de projets aboutis, la province n’est pas en reste. Un exemple parmi d’autres, la halle 121 de la Cartoucherie, [L4] longue de 190 mètres, est en train d’être métamorphosée pour devenir le plus grand tiers lieu de France.  

Comment anticiper la réversibilité des bâtiments ?
 

Construire réversible, c’est construire durable car la durée de vie des bâtiments augmente. Pour faciliter le futur changement d’affectation, il faut que la réflexion porte sur :

• L’anticipation technique. Le système constructif et la signature architecturale ne doivent pas être connotés bâtiment tertiaire ou, a contrario, estampillés logements. Un minimum d’adaptation doit ouvrir sur une forme de réversibilité. Les promoteurs travaillent depuis de nombreuses années sur des systèmes de bâtiments réversibles. Par exemple, Vinci Construction a développé Conjugo[L5] , bâtiment pouvant passer de bureaux à logements et inversement ;
• L’étude des besoins locaux et les attentes de la population. C’est précisément la démarche des JO 2024. Le département de Seine-Saint-Denis héritera du Centre aquatique olympique pour les besoins de la population locale, une fois les Jeux clôturés.

Quels sont les freins au développement des bâtiments réversibles ?
 

Bien entendu, tout n’est pas encore réglé comme du papier à musique. À ce stade, le développement des bâtiments réversibles facilitant le changement d’affectation rencontre encore plusieurs freins d’ordre :

• Législatif. Prenons l’exemple de la mixité des usages qui n’est pas encore clairement définie dans les PLU. Envisager la généralisation de ces bâtiments s’avère donc assez complexe si leur évolution future est floue d’un point de vue législatif ;
• Assurantiel. Les garanties accompagnant les constructions neuves sont prévues pour un type d’usage. Le changement d’affectation d’un bâtiment peut compliquer ces mutations en raison, là aussi, d’un manque de clarté juridique ;
• Politique. Si le bâtiment réversible est certes à la mode et que les maires sont demandeurs, la situation est toutefois paradoxale. Pour une commune, un bureau représente une recette tandis que des logements sont synonymes de coûts en raison de la construction d’équipements publics supplémentaires.

C’est pourquoi les avancées concernant le Village olympique vont contribuer à institutionnaliser la réversibilité et changer les comportements.

 

En résumé

Le fait que le changement d’affectation soit porté par les JO 2024 via le Village olympique est une bonne chose pour faire évoluer les mentalités. Techniquement, tous les acteurs du bâtiment sont déjà prêts.

Mitsubishi Electric travaille depuis des années sur la flexibilité, la durabilité, et l’interchangeabilité de ses produits et solutions.

Si vous souhaitez découvrir comment nous pouvons contribuer à la construction de votre bâtiment réversible, contactez-nous.